Atualizado em 12 de outubro de 2026
Resumo rápido
Precatório de desapropriação é a ordem de pagamento que a Justiça expede quando o poder público tomou um imóvel e a indenização fixada no processo ficou acima do valor que ele depositou no começo. A diferença entra na fila de precatórios do art. 100 da Constituição. Se o ente estiver atrasado com os precatórios, o STF manda pagar a diferença por depósito direto, nas ações propostas a partir do fim de outubro de 2023 (Tema 865).
- Por que importa: o dono do imóvel perde o bem antes de receber tudo, e a parte que falta pode levar anos na fila do ente devedor.
- Como funciona: decreto de utilidade pública, oferta, ação judicial com perícia, depósito inicial e sentença; o que a sentença acrescenta ao depósito vira precatório.
- Em números: em setembro de 2026, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais tinha 1.023 precatórios de desapropriação em aberto, com R$ 531,5 milhões em valor de face.
- Fique atento: o depósito direto vale para as desapropriações propostas a partir da publicação da ata do julgamento, no fim de outubro de 2023, e para as ações antigas que já discutiam esse ponto; quem prova que está em dia com os precatórios é o ente.
Sumário
- O que é precatório de desapropriação?
- O que é desapropriação e qual é a lei?
- Quais são os tipos de desapropriação?
- Como a desapropriação vira precatório?
- A indenização por desapropriação é paga por precatório ou por depósito?
- Quais juros incidem na desapropriação?
- O que é desapropriação indireta?
- Quantos precatórios de desapropriação existem?
- Precatório de desapropriação paga imposto de renda?
- Perguntas frequentes
O que é precatório de desapropriação?
Precatório de desapropriação é o precatório que nasce de um processo em que a União, um estado ou um município tomou um bem particular, quase sempre um imóvel, e a Justiça fixou uma indenização maior do que a oferecida. O ente paga no começo o valor que ofereceu, por depósito. A diferença que a sentença acrescentar, contra a Fazenda Pública, é paga pela fila do art. 100 da Constituição.
Precatório é a ordem de pagamento de uma dívida do poder público reconhecida em sentença. O art. 100 manda pagar essas dívidas “exclusivamente na ordem cronológica de apresentação dos precatórios”. O precatório de desapropriação não tem fila própria: a Constituição não traz regra especial para ele no art. 100, nem preferência.
O § 1º do art. 100, que define os créditos alimentares (os que vêm da relação de trabalho ou da previdência e as “indenizações por morte ou por invalidez”), não menciona a desapropriação. A natureza de cada precatório, comum ou alimentar, se confere no próprio precatório; o guia sobre qual é o tipo do seu precatório explica o que isso muda na fila.
O que é desapropriação e qual é a lei?
Desapropriação é a transferência obrigatória de um bem particular para o poder público, por necessidade ou utilidade pública ou por interesse social, mediante indenização. A Constituição exige que ela seja “justa e prévia” e “em dinheiro”, salvo as exceções que ela mesma prevê (art. 5º, XXIV). A lei geral é o Decreto-Lei 3.365, de 21 de junho de 1941, ainda em vigor com várias mudanças.
O Decreto-Lei 3.365/1941, a chamada lei da desapropriação, diz que “todos os bens poderão ser desapropriados pela União, pelos Estados, Municípios, Distrito Federal e Territórios” (art. 2º). A desapropriação começa por um decreto do presidente, do governador ou do prefeito que declara a utilidade pública do bem (art. 6º).
A lista de utilidade pública está no art. 5º. Entre os casos estão o socorro público em calamidade, a abertura e o melhoramento de vias públicas, os planos de urbanização, o transporte coletivo e “a construção de edifícios públicos, monumentos comemorativos e cemitérios”. Um viaduto, uma escola ou a ampliação de uma avenida são exemplos comuns.
Quais são os tipos de desapropriação?
Os tipos de desapropriação se separam pelo motivo e pela forma de pagamento. Na maioria, a indenização é em dinheiro: utilidade ou necessidade pública e interesse social. Em dois casos de imóvel que não cumpre a função social, a Constituição troca o dinheiro por títulos públicos. Em outro, não há indenização nenhuma. E há a desapropriação indireta, quando o poder público ocupa o imóvel sem processo.
Os tipos de desapropriação, um a um
A tabela resume cada tipo, a regra e como o dono é pago.
| Tipo | Quando acontece | Regra | Como se paga |
|---|---|---|---|
| Por necessidade ou utilidade pública | obra, serviço público, urbanização, transporte | DL 3.365/1941 | dinheiro, prévio; diferença da sentença por precatório |
| Por interesse social | casas populares, uso social de bem improdutivo | Lei 4.132/1962 | dinheiro, pelas regras do DL 3.365 (art. 5º da Lei 4.132) |
| Para reforma agrária | imóvel rural que não cumpre a função social; só a União | CF, art. 184; Lei 8.629/1993 | terra nua em títulos da dívida agrária, resgatáveis em até 20 anos; benfeitorias úteis e necessárias em dinheiro; diferença da sentença por precatório |
| Urbanística (sanção) | terreno urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, depois de 5 anos de IPTU progressivo | CF, art. 182, § 4º, III; Estatuto da Cidade, art. 8º | títulos da dívida pública, resgatáveis em até 10 anos |
| Confiscatória (expropriação) | cultivo ilegal de plantas psicotrópicas ou trabalho escravo | CF, art. 243 | “sem qualquer indenização ao proprietário” |
| Indireta | o poder público ocupa o imóvel sem desapropriar | ação de indenização do dono; prazo do Tema 1.019 do STJ | dinheiro, pela sentença; contra a Fazenda, por precatório |
Duas proteções valem na reforma agrária: a pequena e média propriedade rural, quando o dono não tem outra, e a propriedade produtiva não podem ser desapropriadas para esse fim (CF, art. 185).
A desapropriação confiscatória não gera precatório, porque não há o que indenizar, e o que se paga em títulos públicos também não é precatório. O precatório aparece quando a Justiça fixa uma indenização acima do que o ente ofereceu ou depositou, inclusive na reforma agrária (Lei 8.629/1993, art. 5º, § 8º), ou condena o ente na desapropriação indireta.
Como a desapropriação vira precatório?
A desapropriação vira precatório quando não há acordo, o caso vai à Justiça e a sentença fixa uma indenização maior do que o depósito feito pelo ente. Com o trânsito em julgado, a diferença contra a Fazenda Pública é requisitada ao tribunal como precatório, ou como RPV quando o valor é pequeno. Antes disso, o caminho tem fases definidas no Decreto-Lei 3.365/1941.
- Decreto de utilidade pública. O chefe do Executivo declara que o bem será desapropriado (art. 6º).
- Notificação com oferta. O poder público tem de notificar o dono e “apresentar-lhe oferta de indenização” (art. 10-A). O dono tem 15 dias para responder, e “o silêncio será considerado rejeição”. O dono também pode optar por mediação ou arbitragem (art. 10-B).
- Acordo ou ação. Aceita a oferta e feito o pagamento, lavra-se o acordo, que vale para o registro do imóvel. Sem acordo, o ente entra com a ação judicial de desapropriação.
- Perícia. O juiz nomeia um perito para avaliar o bem (art. 14). Na contestação, o dono só pode discutir vício do processo ou o preço (art. 20).
- Imissão provisória na posse. Se o ente alegar urgência e depositar o valor arbitrado, o juiz o deixa ocupar o imóvel antes da sentença (art. 15). O dono pode sacar até 80% desse depósito, mesmo discordando do preço (art. 33, § 2º).
- Sentença e pagamento. A sentença fixa o valor. O que passar do depósito, contra a Fazenda, vira precatório, salvo a exceção do Tema 865 explicada abaixo.
Como sacar o depósito e o que acontece com as dívidas do imóvel
Para sacar o dinheiro depositado, o dono precisa provar a propriedade e a quitação das dívidas fiscais do imóvel, e o juiz publica editais com prazo de 10 dias (art. 34). As dívidas fiscais inscritas e ajuizadas, como o IPTU em execução, são descontadas do depósito (art. 32, § 1º). A dívida não desaparece com a desapropriação.
Quanto tempo cada fase leva depende do caso e do tribunal. O guia sobre quanto pode demorar um processo contra o governo mostra o que pesa nesse prazo.
A indenização por desapropriação é paga por precatório ou por depósito?
A regra é precatório. O Decreto-Lei 3.365 diz que o “pagamento do preço será prévio e em dinheiro” (art. 32), e o depósito do preço fixado por sentença conta como pagamento prévio (art. 33). A diferença que a sentença acrescenta entra na fila do art. 100. Em 2023, o STF abriu uma exceção: se o ente estiver atrasado com os precatórios, paga a diferença por depósito judicial direto.
A decisão é o Tema 865 da repercussão geral, julgado em 19 de outubro de 2023 num recurso do Município de Juiz de Fora (RE 922.144). A tese diz:
“No caso de necessidade de complementação da indenização, ao final do processo expropriatório, deverá o pagamento ser feito mediante depósito judicial direto se o Poder Público não estiver em dia com os precatórios.”
Na ementa, o STF explicou o motivo: “A indenização da desapropriação não pode ser transformada em um calote disfarçado ou no reconhecimento vazio de uma dívida”.
Os três limites do Tema 865
Três limites da decisão importam para quem tem um processo de desapropriação:
- Só para ações novas. O STF limitou a regra às “desapropriações propostas a partir da publicação da ata” do julgamento, divulgada em 25 de outubro de 2023. Ficaram de fora as ações mais antigas, com exceção das que já discutiam expressamente se a diferença podia ser paga por precatório.
- A data que conta é a do trânsito em julgado. Nos embargos julgados em agosto de 2025, o STF definiu que a situação do ente “deve ser aferida na data do trânsito em julgado da decisão de mérito na ação de desapropriação”.
- Quem prova é o ente. Cabe ao ente “comprovar, no prazo para apresentação de impugnação ao cumprimento de sentença, que está em dia com o pagamento dos precatórios”. Quem decide é o juiz da execução.
Quando a diferença vira precatório
Na reforma agrária, a lei repete a regra geral: a diferença fixada em sentença acima da oferta “será paga na forma do art. 100 da Constituição Federal” (Lei 8.629/1993, art. 5º, § 8º).
Se a diferença virou precatório, o pagamento segue o calendário de todos os outros: precatório apresentado até 1º de fevereiro entra no orçamento e deve ser pago “até o final do exercício seguinte” (art. 100, § 5º). Estados e municípios que estão no regime especial seguem regras próprias de pagamento. O que se sabe sobre os prazos de cada devedor está no guia de prazo de pagamento de precatórios.
Quais juros incidem na desapropriação?
Na desapropriação há dois juros, com funções diferentes. Os compensatórios pagam ao dono a perda de renda por ter saído do imóvel antes de receber tudo e correm desde a imissão na posse. Os moratórios pagam o atraso depois da decisão final e correm a partir de 1º de janeiro do ano seguinte àquele em que o precatório deveria ter sido pago.
Juros compensatórios
O art. 15-A do Decreto-Lei 3.365, na redação dada pela Lei 14.620/2023, diz que “poderão incidir juros compensatórios de até 6% a.a. (seis por cento ao ano) sobre o valor da diferença eventualmente apurada, contado da data de imissão na posse”. Eles servem “apenas a compensar danos correspondentes a lucros cessantes comprovadamente sofridos pelo proprietário” e, pelo § 1º, não incidem nas desapropriações por descumprimento da função social (arts. 182, § 4º, III, e 184 da Constituição).
Para a reforma agrária, a Lei 8.629/1993 tem regra própria, de 2017, com juros compensatórios sobre a diferença “em percentual correspondente ao fixado para os títulos da dívida agrária” (art. 5º, § 9º). Como os dois dispositivos se combinam depende do caso.
Antes dessa redação, em 17 de maio de 2018, o STF julgou a ADI 2.332 sobre o texto anterior do mesmo artigo. Fixou os juros em 6% ao ano, derrubou a palavra “até” e mandou calculá-los sobre “a diferença entre 80% (oitenta por cento) do preço ofertado em juízo pelo ente público e o valor do bem fixado na sentença”.
A redação de 2023 voltou a dizer “de até 6% a.a.” e não repete a base de 80% da oferta. Qual das duas leituras vale em cada período de um processo é questão da sentença e dos cálculos do caso.
Os juros compensatórios têm data para acabar. Pelo Tema 211 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), eles “somente incidem até a data da expedição do precatório original”, sem soma com os juros moratórios.
Juros moratórios
Os juros moratórios são de “até seis por cento ao ano, a partir de 1o de janeiro do exercício seguinte àquele em que o pagamento deveria ser feito, nos termos do art. 100 da Constituição” (art. 15-B). O STJ fixou o mesmo marco no Tema 210. Esse marco já cai na fase do precatório, e a conta do precatório expedido segue também as regras de atualização que a Constituição dá a todos os precatórios; qual taxa entra em cada período é questão dos cálculos do caso.
Correção do valor
O valor da indenização é “contemporâneo da avaliação” (art. 26). Se passar mais de um ano entre a avaliação e a decisão final, o juiz manda corrigir o valor (art. 26, § 2º). Depois de expedido, o precatório de desapropriação é atualizado pelas mesmas regras dos demais, explicadas nos guias de correção monetária e de juros em precatórios.
O que é desapropriação indireta?
Desapropriação indireta é quando o poder público ocupa um imóvel particular sem fazer a desapropriação pelo caminho legal: sem decreto, sem oferta e sem depósito. É o oposto da desapropriação direta, que segue esse caminho. Como o bem incorporado ao patrimônio público não pode ser pedido de volta (art. 35 do Decreto-Lei 3.365), resta ao dono entrar com ação de indenização contra o ente. Ganhando, a condenação vira precatório como qualquer outra.
O prazo para essa ação é de 10 anos quando o poder público fez obras no local ou deu ao imóvel uso de utilidade pública ou de interesse social. É o que o STJ fixou no Tema 1.019, em fevereiro de 2020, com base no parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil. A Súmula 119 do STJ, mais antiga, fala em vinte anos; para o caso de obra ou uso público, a tese fixada em 2020 é a do Tema 1.019.
Quem compra o imóvel depois que o poder público já o ocupou, em regra, não tem direito a essa indenização. No Tema 1.004, julgado em 2021, o STJ decidiu que, se a compra ocorre “quando já existente restrição administrativa, fica subentendido que tal ônus foi considerado na fixação do preço”. A exceção são os casos de boa-fé evidente do comprador, como “negócio jurídico gratuito ou de vulnerabilidade econômica do adquirente”.
As regras de juros compensatórios do art. 15-A também valem para as “ações ordinárias de indenização por apossamento administrativo ou por desapropriação indireta” (§ 2º).
Quantos precatórios de desapropriação existem?
Não encontramos um número nacional publicado. O relatório da Secretaria de Orçamento Federal sobre os precatórios da União para 2027 separa os valores por ramo da Justiça e por tribunal, mas não por assunto. O retrato mais completo que encontramos é o de Minas Gerais, cuja consulta de precatórios informa a ação de origem de cada um. Em setembro de 2026, havia 1.023 precatórios de desapropriação em aberto ali.
Os números abaixo saem da consulta pública de precatórios do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), coletada em 10 de setembro de 2026. Ela cobre o Estado de Minas, os municípios mineiros e as entidades deles, e não inclui precatórios federais nem RPVs.
| Ação de origem | Precatórios em aberto | Valor de face |
|---|---|---|
| Desapropriação | 900 | R$ 469,7 milhões |
| Desapropriação indireta | 101 | R$ 56,6 milhões |
| Ação expropriatória | 22 | R$ 5,1 milhões |
| Total | 1.023 | R$ 531,5 milhões |
O perfil dos precatórios de desapropriação em Minas
Os precatórios de desapropriação são quase 3% dos 34.689 precatórios em aberto da mesma base, mas perto de 10% do valor. Eles tendem a ser maiores: a mediana é de R$ 93 mil, contra R$ 54 mil nos demais. E o valor se concentra em poucos precatórios. Os 80 precatórios de R$ 1 milhão ou mais somam R$ 381,5 milhões, 72% do total.
Os maiores devedores em valor são o Município de Belo Horizonte, com 288 precatórios e R$ 101,9 milhões, e o Município de Betim, com 80 precatórios e R$ 92,1 milhões. O Estado de Minas Gerais tem 89, que somam R$ 27,7 milhões. Dos 1.023, 762 são de entes no regime especial.
Valor de face é o valor do precatório na data da última atualização registrada pelo tribunal, que varia de 1994 a 2025, com a maior parte entre 2014 e 2024. Por isso a soma mostra a ordem de grandeza da dívida, não quanto ela vale hoje nem quando será paga.
Precatório de desapropriação paga imposto de renda?
Não sobre a indenização. O STJ decidiu no Tema 397, em dezembro de 2009, que a indenização de desapropriação “não encerra ganho de capital”, porque é “mera reposição do valor do bem expropriado”. Vale para a desapropriação por necessidade ou utilidade pública e por interesse social. As regras gerais de imposto de renda no precatório estão no guia sobre imposto de renda em precatórios.
A tese do STJ diz “Não-incidência da exação sobre as verbas auferidas a título de indenização advinda de desapropriação, seja por necessidade ou utilidade pública ou por interesse social, porquanto não representam acréscimo patrimonial”. O tribunal não tem decisão repetitiva sobre o imposto dos juros pagos na desapropriação. A lista das verbas que ficam fora do imposto está no guia de isenção de tributos para precatórios.
A desapropriação transfere o imóvel ao poder público, mas o dono continua credor da diferença até receber. Para quem já tem o precatório de desapropriação, o valor, o ente devedor e a posição na fila mudam muito de um caso para outro, e a venda do precatório é um dos caminhos possíveis, ao lado de esperar o pagamento.
Se quiser entender a situação do seu precatório de desapropriação, fale com a nossa equipe. A gente olha o processo e explica as opções, sem compromisso.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise do seu caso concreto. As condições de compra de precatórios variam conforme o crédito, o ente devedor e o momento. Fale com nossa equipe para uma avaliação individual.
Perguntas frequentes
Pode haver desapropriação sem indenização?
Sim, em um caso. O art. 243 da Constituição manda expropriar imóveis urbanos e rurais onde houver “culturas ilegais de plantas psicotrópicas ou a exploração de trabalho escravo”, “sem qualquer indenização ao proprietário”. Esses imóveis vão para a reforma agrária e para programas de habitação popular. Fora desse caso, a Constituição exige indenização justa e prévia, em dinheiro ou, nas exceções dos arts. 182 e 184, em títulos públicos.
Precatório de desapropriação tem preferência na fila?
Não pela origem do crédito. O art. 100 da Constituição não traz preferência para precatório de desapropriação. A Constituição já teve uma regra especial: o art. 78, § 3º, do ADCT, de 2000, reduzia para dois anos o parcelamento do precatório de desapropriação de imóvel residencial único. Essa regra fazia parte de uma moratória que o STF suspendeu em 25 de novembro de 2010 e julgou inconstitucional em maio de 2024, na ADI 2.356.
O município com precatórios atrasados pode desapropriar?
Pode, com limites. Durante o regime especial, estados, Distrito Federal e municípios com estoque de precatórios acima de 70% da receita corrente líquida ficam proibidos de desapropriar (ADCT, art. 103, parágrafo único). A proibição tem exceções: desapropriações por necessidade pública nas áreas de saúde, educação, segurança pública, transporte público, saneamento básico e habitação de interesse social.
Como é calculado o valor da indenização por desapropriação?
Pelo valor do bem na data da avaliação, apurado por perícia. O juiz nomeia um perito para avaliar o imóvel (Decreto-Lei 3.365, art. 14) e, na sentença, deve atender à “estimação dos bens para efeitos fiscais”, ao preço de aquisição, à situação e ao estado de conservação do bem, ao “valor venal dos da mesma espécie, nos últimos cinco anos” e à valorização ou depreciação da área que sobrou (art. 27).
Quanto tempo o poder público tem para desapropriar depois do decreto?
Cinco anos na desapropriação por utilidade pública: passado esse prazo sem acordo nem ação judicial, o decreto caduca, e o mesmo bem só pode ser declarado de novo depois de um ano (Decreto-Lei 3.365, art. 10). Na desapropriação por interesse social da Lei 4.132/1962, o prazo é de 2 anos. Esse prazo é do decreto; o tempo até o pagamento do precatório é outro, e depende do ente devedor.
