Atualizado em 8 de outubro de 2026
Resumo rápido
Em outubro de 2026, não há como pagar imóvel da União com precatório. A Constituição prevê essa possibilidade, mas o STF decidiu em 2023 que ela depende de lei do ente que deve o precatório, também no caso da União. A portaria de 2022 que mandava aceitar precatório nos editais foi revogada em 2024, e os leilões de imóveis da União só aceitam pagamento em reais.
- Por que importa: quem procura como comprar imóvel com precatório ainda encontra notícias de 2022 dizendo que a regra estava valendo. Ela deixou de valer.
- Como funciona: a Constituição só admite o precatório na compra de imóvel do mesmo ente devedor e na forma da lei desse ente. Precatório federal serviria para imóvel da União; precatório estadual, para imóvel do estado.
- Em números: a Portaria SPU/MGI 8.073/2025 dá 30 dias para pagar o lance no leilão da União, “somente” em reais, com recursos próprios, financiamento ou consórcio imobiliário.
- Fique atento: imóvel de particular ou de construtora só pode ser pago com precatório se o vendedor aceitar recebê-lo, por cessão do crédito. Fora disso, quem tem precatório pode vendê-lo e usar o dinheiro, ou esperar o pagamento.
Sumário
- Dá para comprar imóvel público com precatório hoje?
- O que a Constituição permite?
- O que aconteceu com a regra de 2022?
- Os leilões de imóveis da União aceitam precatório?
- E nos estados e municípios?
- Dá para comprar imóvel de particular ou de construtora com precatório?
- Em que mais o precatório federal pode ser usado hoje?
Dá para comprar imóvel público com precatório hoje?
Na União, não. Desde abril de 2024 não há norma em vigor que diga como a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) recebe precatório na venda dos imóveis dela, e as regras atuais do leilão dizem que o pagamento é feito “somente” em reais. Nos estados e municípios, a resposta depende de lei local. Na pesquisa para esta atualização, só uma foi confirmada na fonte, em Minas Gerais, e com alcance estreito.
Precatório é a ordem de pagamento que o tribunal expede quando o poder público perde um processo e precisa pagar ao credor. A ideia de usar esse crédito como dinheiro na compra de um imóvel do governo existe na Constituição desde 2009. O que mudou entre 2022 e 2024 foi a regulamentação na esfera federal, que chegou a existir e foi desfeita em parte.
O que a Constituição permite?
A Constituição permite que o credor ofereça o precatório para comprar imóvel público, desde que o imóvel seja do mesmo ente que deve o precatório e que a lei desse ente regule a operação. É o art. 100, § 11, II, da Constituição Federal. Sem a lei do ente, o credor não tem como exigir que o governo aceite.
A regra nasceu com a Emenda Constitucional 62, de 2009, que facultava ao credor, “conforme estabelecido em lei da entidade federativa devedora, a entrega de créditos em precatórios para compra de imóveis públicos do respectivo ente federado”. A Emenda Constitucional 113, de 2021, reescreveu o parágrafo e ampliou os usos: além do imóvel, o precatório passou a poder quitar débitos parcelados ou inscritos em dívida ativa, pagar outorga de concessão e comprar participação societária e direitos do mesmo ente. O texto de 2021 dizia ainda que a regra valia “com auto aplicabilidade para a União”, isto é, sem precisar de lei federal.
Essa expressão não vale mais. Em 30 de novembro de 2023, o Supremo Tribunal Federal julgou as ADIs 7047 e 7064 e deu interpretação conforme à Constituição ao § 11, isto é, manteve o parágrafo e fixou como ele deve ser lido, para excluir “com auto aplicabilidade para a União”. Segundo o relator, ministro Luiz Fux, a ideia foi permitir que “o ente federal, assim como os subnacionais,” definam “os termos em que o encontro de contas pode ser realizado”. A decisão transitou em julgado, ou seja, ficou definitiva, em 8 de fevereiro de 2024. Desde então, o uso do precatório nessas hipóteses depende de lei do ente também na União.
O que aconteceu com a regra de 2022?
A regra de 2022 foi revogada em abril de 2024. Ela era a Portaria SPU/ME 9.650, de 3 de novembro de 2022, publicada no Diário Oficial de 7 de novembro daquele ano. A portaria mandava os editais de venda de imóveis da União fazerem “menção expressa” à faculdade de pagar com precatório. A Portaria SPU/MGI 2.087, publicada em 9 de abril de 2024, revogou esse texto, e nenhum outro o substituiu.
O percurso foi este:
- Novembro de 2022. Saem a Portaria SPU/ME 9.650/2022 e o Decreto 11.249/2022, de 9 de novembro, que lista a “compra de imóveis públicos de propriedade da União disponibilizados para venda” entre os usos do precatório federal. Na mesma época, a imprensa noticiou a primeira oferta de precatório numa concorrência de um galpão do extinto Instituto Brasileiro do Café, no Espírito Santo.
- Março a junho de 2023. A Advocacia-Geral da União (AGU) revoga a portaria que detalhava o procedimento e cria um grupo de trabalho para escrever outra (Portaria Normativa AGU 87/2023). Em junho, abre consulta pública da minuta prevista no art. 5º do Decreto 11.249 (Portaria AGU 456/2023). Segundo registro do Tribunal de Contas da União no Acórdão 1.074/2024, em maio de 2023 a AGU suspendeu a análise das ofertas de precatório “até a publicação da nova portaria de regulamentação”.
- Novembro de 2023. O STF retira a autoaplicabilidade para a União (ADIs 7047 e 7064).
- Abril de 2024. A SPU revoga a Portaria 9.650/2022.
O Decreto 11.249/2022 continua publicado e ainda lista a compra de imóvel. Ele depende de um ato conjunto da AGU com o Ministério da Fazenda, que define documentos, garantias e procedimentos. Em busca no Diário Oficial em 8 de outubro de 2026, esse ato não foi localizado.
Os leilões de imóveis da União aceitam precatório?
Não. Os leilões eletrônicos de imóveis da União seguem a Portaria SPU/MGI 8.073/2025, publicada no Diário Oficial de 6 de outubro de 2025 e em vigor desde a publicação. Ela admite “somente pagamento em Reais (R$), com recursos próprios ou provenientes de financiamento ou consórcio imobiliário” (art. 22, § 1º). O vencedor tem 30 dias, contados da convocação, para pagar, e pode quitar até o 90º dia com juros de mora pela Selic, mais 1% no mês do pagamento.
Os editais repetem a regra. Dois leilões publicados em setembro de 2026 servem de exemplo: o SPU/AC 019/2026, com sessão marcada para 3 de novembro, e o SPU/AL 018/2026, para 4 de novembro. Os dois admitem “somente pagamento em moeda nacional corrente (REAL)”. Na leitura feita para esta atualização, a cláusula de pagamento de 13 editais da SPU publicados entre novembro de 2022 e setembro de 2026 não menciona precatório em nenhum deles, inclusive nos publicados enquanto a Portaria 9.650 estava em vigor. A portaria, porém, dizia valer mesmo para os editais que não mencionassem o precatório (art. 9º).
Os imóveis da União à venda ficam no portal VendasGov Imóveis, com os editais, a proposta de aquisição de imóvel e as perguntas frequentes. A pergunta 13 das perguntas frequentes do portal repete a regra: “admitindo-se somente pagamento em Reais (R$), com recursos próprios ou provenientes de financiamento imobiliário”. Quem for disputar um imóvel deve ler a cláusula de pagamento do edital antes de dar o lance.
E nos estados e municípios?
Depende da lei de cada estado e de cada município, porque a Constituição condiciona o uso do precatório à “lei do ente federativo devedor”. Sem essa lei, o estado ou a prefeitura não é obrigado a aceitar precatório na venda dos seus imóveis.
Há pelo menos uma lei estadual com regra mais estreita. Em Minas Gerais, a Lei estadual 14.699/2003, art. 10, admite “precatórios vencidos” do Estado, registrados no sistema estadual de precatórios, no pagamento de imóvel vendido em leilão. A regra vale só para o imóvel que o Estado recebeu por adjudicação judicial (quando o juiz entrega ao credor o bem penhorado do devedor) ou por dação em pagamento (quando o devedor entrega um bem para quitar a dívida) e não incorporou ao serviço público.
Ela também tem condições. Não pode haver precatório de outro credor anterior na ordem cronológica, a arrematação tem de ser feita pelo titular do precatório ou por procurador com poderes expressos, a diferença se paga à vista, e o imóvel só é transferido depois que o tribunal homologa a extinção do crédito usado. Se o precatório vale mais que o preço, oferecê-lo já significa renunciar ao valor que sobra (art. 10, § 1º). Na pesquisa para esta atualização, não se encontrou edital do Estado que tenha aplicado essa regra.
O ponto de partida, em qualquer ente, é o edital, que diz quais formas de pagamento valem naquele leilão. Se ele não menciona precatório, não conte com essa forma sem confirmar com o órgão que faz a venda.
Dá para comprar imóvel de particular ou de construtora com precatório?
Só se o vendedor aceitar receber o precatório, e ninguém é obrigado a isso. A regra do § 11 vale para imóvel público. Entre particulares, o precatório só entra no pagamento como cessão de crédito, e a construtora ou o vendedor passa a ser quem espera o pagamento do governo.
A Constituição permite a cessão “independentemente da concordância do devedor” (art. 100, § 13), e ela só produz efeitos depois de comunicada ao tribunal de origem e ao ente devedor (§ 14). Quem recebe o precatório por cessão não herda as preferências de idade, doença ou deficiência do credor original, nem o pagamento como requisição de pequeno valor (§ 13).
Para usar o valor do precatório na compra de um imóvel, há duas saídas: esperar o pagamento do ente devedor ou vender o crédito antes e pagar o imóvel com o dinheiro. A venda é a cessão do precatório a quem compra créditos, com desconto sobre o valor de face, o valor do crédito que consta no precatório, que varia com o ente devedor, o tipo de crédito e a posição na fila. Esperar evita o desconto, mas o prazo de pagamento depende do ente devedor e da fila. O passo a passo da venda está em venda de precatório federal, e as vantagens e os cuidados em quando vale a pena vender o precatório.
Em que mais o precatório federal pode ser usado hoje?
Na União, o uso com procedimento publicado em outubro de 2026 é a quitação de dívida ativa. A Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional mantém um serviço para pedir o uso de precatório federal, próprio ou comprado de outra pessoa, em débitos inscritos em dívida ativa da União, em transação ou em parcelamento, pelo portal Regularize. As regras e os documentos estão em pagamento de impostos com precatórios.
O pagamento de outorga de concessão com precatório também passou por idas e vindas em 2023, contadas em a reviravolta no uso de precatórios para pagamento de outorgas. Para a compra de ações de estatal na privatização, veja o que acontece com o seu precatório se uma empresa mista for privatizada.
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Perguntas frequentes
Alguém já comprou imóvel da União com precatório?
Houve uma oferta, mas não se encontrou registro oficial de compra concluída. Em novembro de 2022, a Agência Brasil noticiou que a União recebeu a primeira oferta de precatório, na concorrência de um galpão do extinto Instituto Brasileiro do Café, no Espírito Santo. Em maio de 2023, segundo o TCU (Acórdão 1.074/2024), a AGU suspendeu a análise dessas ofertas.
A União pode voltar a aceitar precatório na compra de imóveis?
Pode, porque a Constituição continua prevendo a hipótese e o Decreto 11.249/2022 continua publicado. Entre os passos que não aconteceram até outubro de 2026 estão estes: o ato conjunto da AGU e do Ministério da Fazenda, cuja minuta passou por consulta pública em junho de 2023, não foi localizado no Diário Oficial, e a SPU não voltou a prever o precatório nos leilões. O decreto é anterior à decisão do STF de 2023, que passou a exigir lei do ente também na União.
Posso usar precatório estadual para comprar imóvel da União?
Não. A Constituição só admite o precatório na compra de imóvel do mesmo ente que deve o crédito (art. 100, § 11, II). Precatório contra um estado só poderia servir para imóvel desse estado, e mesmo assim se a lei estadual previr. Precatório federal serviria para imóvel da União, cujos leilões hoje só aceitam pagamento em reais.
Quem comprou precatório de outra pessoa pode usá-lo para comprar imóvel público?
A Constituição admite oferecer créditos “adquiridos de terceiros”, e o Decreto 11.249/2022 repete isso. Na prática, isso só funciona onde a lei do ente e o edital aceitam precatório, o que hoje não acontece nos leilões da União. Quem compra precatório com essa finalidade deve conferir antes a lei do ente e o edital do imóvel.
